В последнее время стала довольно часто возникать ситуация, когда люди, желающие продать недвижимость, живут за границей. И вторая ситуация, когда люди живущие в России, хотят приобрести недвижимость за границей.
И если еще каких-то 7-10 лет назад, такие вопросы были исключением, то сейчас это обычная рядовая ситуация.
Если вдруг у вас возникла подобное желание, то в этой статье краткие советы.
Ситуация 1. Вы проживаете за границей и хотите продать недвижимость в России. Сюда же относятся ситуации, когда вы покупатель недвижимости, собственник которой живет за границей.
Предполагаем, что собственник не может выехать в Россию для оформления сделки, иначе вообще о чем говорить.
Итого, первый этап (необязательный). Необходимо оформить документы на квартиру. Этап необязательный, так как всё может быть уже оформлено и документы готовы к сделке. Если нет, то необходимо найти человека, который оформит все документы.
Всегда, когда я встречался с подобной ситуаций, в России находился какой-то родственник или знакомый, который мог помочь в оформлении. Если родственника нет, то нужно, конечно связаться с хорошим Агентством недвижимости или юридической фирмой.
Итого, чтобы в России оформить квартиру, нужно сделать доверенность на родственника, или сотрудника юридической фирмы. Для этого, нужно обратиться к нотариусу той страны, где вы проживаете и объяснить ситуацию.
Нотариус сделает следующие вещи: оформит доверенность, после чего доверенность нужно перевести на русский язык и нотариально заверить правильность перевода.
Делается это примерно следующим образом. Вы обращаетесь в
агентство переводов, нотариус поможет вам найти подходящее. Там вам переведут текст доверенности, после чего нотариус заверит правильность перевода.
Ну вот, половина дела уже сделана. Теперь на эту доверенность, чтобы она имела юридическую силу в России, необходимо поставить штамп (печать), называемую апостиль. Это за рубежом обычно делается в суде. Платите пошлину, пишите заявление на заверение апостилем, и через несколько дней получаете свои документы.
Вот и все, есть доверенность, с помощью которой можно оформлять недвижимость или даже её продавать.
Что еще? Если вы в браке, то подобным же образом изготавливаете согласие супруга на сделку, заверяете у нотариуса, делаете нотариальный перевод текста, заверяете у нотариуса правильность перевода, ставите штамп апостиля и все. Можно высылать в Россию.
Вы скажете долго и сложно? Ну не так уж и долго. По крайней мере для большинства намного проще, чем самому приехать в Россию.
Теперь с помощью этой доверенности можно оформить документы на недвижимость. Кто их оформит, определяйтесь сами. Иногда выписывают две доверенности. Одна на оформление документов на сотрудника Агентства недвижимости. Вторая на вашего знакомого или родственника.
Смысл в том, что вы доверяете Агентству недвижимости оформление, но подписание договора хотите доверить более близкому вам человеку.
Второй этап – это собственно оформление договора купли-продажи недвижимости, получение денег, передача квартиры.
Для проведения этого этапа довольно часто приезжает сам собственник недвижимости из-за рубежа. Ведь не каждому доверишь получение денег за продажу недвижимости.
Иногда подписывает договор и получает деньги доверенное лицо собственника, обычно близкий родственник. В этом случае есть небольшой тонкий момент. Если покупатель расплачивается не только своими деньгами, но и хочет взять ипотечный кредит для покупки недвижимости, то нужно заранее уточнить, а согласится ли Банк финансировать сделку, если собственник за границей, а подписание договора будет происходить по доверенности. Не все Банки идут на то, что договор будет подписываться по доверенности, поэтому заранее уточняйте.
Я изложил алгоритм, верный для 90 % ситуаций. Однако бывают и свои особенности для каждой страны. Для некоторых стран не нужно ставить штамп (апостиль) для того, чтобы документ был действителен в России. Как правило это страны СНГ, Польша, Чехословакия и некоторые другие. Но всегда нужно уточнять.
Для некоторых стран штамп (Апостиль) проставляется не в суде, а в других организациях. Например, в России апостиль ставиться в Учреждении юстиции (Федеральной регистрационной службе), иногда в Загсе и т.д. Там, есть специальный отделы для этого.
Для некоторых стран функции нотариуса выполняет адвокат и т.д. и т.п. Но повторяю, что в 90 % случаев верен первый алгоритм.
Ситуация № 2. Вы хотите приобрести недвижимость за границей.
Возможно, вы сами решили купить недвижимость за границей. Это стало в последнее время довольно популярным занятием. Часто бывает, что за цену какой-нибудь хрущевке в крупном городе России, за границей, например в Турции или Болгарии, можно купить чуть ли не дом на берегу моря.
Поэтому если у вас есть такая возможность и транспортные расходы вас не смущают, то почему бы не попробовать? Это может оказаться дешевле, чем купить квартиру или дом в России на Черном море. Ну, разве не здорово? Дешевле недвижимость, чище море, дешевле цены на продукты и обслуживание, климат мягче.
Ну, просто здорово. Правда, не все хотят приобрести недвижимость за границей с такими целями. Кто-то хочет инвестировать, кто-то покупает недвижимость с целью упрощения получения гражданства и бывает еще много других целей. Но суть одна.
Единственное, что можно сказать про покупку недвижимости за границей – это то, что практически всегда существуют те или иные ограничения на такие приобретения недвижимости иностранцами. Кроме этого, есть особенности владения, налогообложения и просто рынка недвижимости.
Поэтому выясняйте данные вопросы очень и очень подробно, прежде чем покупать. Консультируйтесь со специалистами.
Несколько примеров особенностей.
— Достаточно высокие расходы, связанные с оформлением недвижимости. Нотариус, налог на покупку (гербовый сбор). Ну естественно не забываем про Агентство недвижимости, страховку и т.п. Если все собрать, то расходы могут достигать 15-20 % от стоимости недвижимости в некоторых странах.
— Очень низкая ликвидность некоторых объектов недвижимости. Если это небольшой дом на берегу Средиземного моря в популярной для отдыха стране, то вопросов нет. Если не берег моря, большой дом, непопулярная по тем или иным причинам страна, то даже по низкой цене можно продавать недвижимость по 2-3 года.
— Ограничения на приобретение недвижимости или только земли иностранцами. Эти ограничения могут выражаться в полном запрете покупки иностранцами, которое обычно обходятся через регистрацию фирмы. Но содержание фирмы – это дополнительные расходы. И если на большой объект недвижимости – эти расходы незначительны, то на маленький — очень приличные.
— Дополнительные согласования на приобретение недвижимости иностранцами. Могут занять много времени, потребовать истребования дополнительных документов, таких как справки об отсутствии судимости, справки о доходах и т.д.
— Высокие налоги на недвижимость. Высокие налоги на наследование (до 40 %).
Вот собственно основные особенности приобретения недвижимости за границей. Их нужно узнавать заранее, так как они разные для каждой страны и могут свести на нет радость от владения недвижимостью за рубежом.
И все равно, даже с учетом этих особенностей и как правило больших расходов, желающих приобрести недвижимость за границей становится все больше и больше.
С уважением, Рашид Кирранов.
